天虹怎么样 沙井天虹，一个非地铁商业的逆袭

天虹怎么样 沙井天虹，一个非地铁商业的逆袭

沙井天虹：非地铁商业的逆袭案例

作者：福贵

“决定房地产价值的关键要素，首要的是地段，其次是地段，第三仍然是地段！”

李嘉诚的这句经典名言，一直被房地产行业从业者奉为不可动摇的准则。

东京涩谷，作为东京最具代表性的商业区之一，享有“年轻人之街”的美誉，是日本潮流文化的发源地。涩谷站是东京重要的交通枢纽，拥有九条地铁线路交汇，依托便捷的交通，商业配套设施极其发达。

广州太古汇，当年为了获取地块并等待地铁线路开通，耗时七年时间，期间仅在地块上挖掘基础工程，以显示太古地产的存在感。如今，广州太古汇已成为广州标志性的商业项目。

深圳壹方城，出乎意料地，在开业后迅速成为行业黑马，其成功得益于多项客观因素，一是地理位置邻近前海新区，二是地铁直达带来的便利性，这些优势使其开业即成为热门打卡地，目前更是年轻人聚会的首选场所。

作为购物中心之都的深圳，每年都有大量新项目入市，同时也有不少项目悄无声息地退出市场，纵观深圳商业格局，运营良好的项目大多位于交通便利的地铁沿线。

地铁站点资源有限，部分商业项目无法享受地铁带来的客流红利，远离地铁却依然运营出色的商业项目，宝安海雅缤纷城是一个典型例子。

除了像宝安海雅缤纷城这样成功的案例，更多项目处于不温不火的状态，这些远离地铁的商业项目如何通过有效策略实现生存甚至繁荣？

本文将以宝安沙井天虹商场作为分析对象，选取两家天虹商场进行对比，一是因为它们都位于同一片区且远离地铁，二是由同一运营商经营，可比性更强。

天虹商场沙井店：人气旺盛

新沙天虹购物中心：人气不佳

天虹商场沙井店

天虹商场沙井店位于宝安区沙井镇中心路与创新路交汇处，经营面积为3万平方米，于2004年4月23日开业。通过地图测量，该商场与地铁11号线沙井站的直线距离约为1.2公里，步行大约需要20分钟（依据高德地图数据）。

根据天虹股份2019年年报显示，这家已运营16年的门店，其营业收入在天虹商场体系中排名前五。

10月25日周末，现场观察显示，相对于商场的地理位置，人流量相当不错。

笔者在中午12点半左右到达商场，外部停车区域早已停满车辆，现场工作人员将原本的活动区域调整为临时停车位进行指引。

进入商场一楼，主要以美妆、钟表和鞋履品类为主，初期人流较少，但到下午3点后，一楼客流量明显增加。

二楼主要包含天虹超市及零售区域，虽值午餐时间，超市内仍有不少顾客采购，收银区出现排队付款现象。

超市出口附近有几家轻食餐饮小店，午餐时段座位已满，直至下午1点多，仍有顾客用餐。

三四楼以女装和男装为主，下午3点后，这些区域的人气也显著提升。

五楼专注于儿童亲子业态，儿童娱乐区域有许多小朋友玩耍，邻近娱乐区的餐饮门店出现排队情况。

新沙天虹购物中心

而同样位于沙井的新沙天虹购物中心，却呈现出截然不同的场景。

新沙天虹购物中心地处宝安沙井新沙路与西环路交汇处，经营面积达10.5万平方米，于2016年12月16日开业。与沙井地铁站的直线距离为2.5公里，步行大约需要40分钟（依据高德地图数据）。

10月26日晚上6点半左右，现场观察显示，商场外部人流车流繁忙。

但商场内部，除一楼有少量人流外，整体氛围冷清，安静程度堪比图书馆。

原以为晚餐时段人流会集中在餐饮区，但结果令人失望。

从一楼逐层向上，每层顾客数量寥寥可数。

公共活动区域基本空无一人，同样的儿童娱乐场所仅见两名工作人员闲聊。

六七楼的餐饮集中区，除六楼一家点品集门店需要排队外，其他餐饮店客流量普遍一般。

国内购物中心首个夜宴主题美食街——YES！街，占地3万平方米，粗略观察约有五六家门店关闭，剩余门店客流量稀少。

海底捞无需排队，可直接入座，星巴克外摆区有几位男士吸烟，店内点单顾客稀少。

运营思维转变与明确客群定位

同样由天虹运营的两家商场，都远离地铁，差异在于天虹商场沙井店采用百货形态，而新沙天虹购物中心偏向购物中心模式。

按照当前商业趋势，新沙天虹购物中心应更受欢迎，且天虹正转向购物中心运营，投入资源可能更多。但实际情况相反。

深入分析，可从以下几个维度查找原因。

1、运营思维难以适应变化。

商业环境瞬息万变，运营思维需随之调整，但这往往是最难实现的。

传统百货受电商冲击，近年纷纷转型。从新沙天虹购物中心现状看，天虹尚未完全摆脱传统运营模式。

购物中心强调体验感，需为消费者提供舒适环境。然而在新沙天虹购物中心，入口处各种摊位充斥视野，本应留作公共空间的区域被各类摊位占据，连扶梯口也未幸免。

同时，新沙天虹购物中心存在大量承重柱，除老旧百货外，现代购物中心很少如此突出承重结构。

密集的摊位和承重柱不仅阻碍视野，还造成空间压迫感，对于注重体验的消费者而言，这直接降低了吸引力。

与新沙天虹购物中心仅一街之隔的京基百纳广场，在空间体验上明显更优，当晚观察显示，其人气相对较高，例如晚上8点部分餐饮店仍有顾客。

2、明确客群定位。

商场定位的核心在于明确目标客群，定位高低需匹配自身实力和周边消费能力。

天虹商场沙井店虽为百货业态，但其品牌组合体现出浓厚的家庭生活气息，能够满足日常消费需求。

从品牌价格看，天虹商场沙井店的美妆品牌并非高端系列，更多是普通家庭可承受的价位。

服饰类产品多有折扣优惠，覆盖男女装及童装，一个家庭逛一次即可采购多种必需品。

同时，这也成为家庭休闲聚会的常见方式。

天虹超市则能满足周边居民的日常生鲜采购。

现场观察佐证了这一点，前往天虹商场沙井店的消费者多以家庭为单位，大人带孩子是常见组合，餐饮店也多是家庭聚餐，少见单人顾客。

沙井地区工厂集中，外来务工人员较多，这类客群注重性价比，价格优惠和折扣容易吸引他们购物。

许多人出行依赖电动自行车，这对他们而言比地铁更便捷。

当然，也需面对深圳产业升级导致外来务工人员流失的现实，如去年网传沙井街道人口减少数万，加上疫情影响，部分人员未返深，这对商场客流造成一定冲击。

而在新沙天虹购物中心，定位模糊不清，更像是简单填充品牌，未能明确聚焦时尚潮流或家庭亲子等方向。

3、商场细节与业态布局。

天虹在传统百货领域经验丰富，业态排布有固定模式，柜台和区域划分清晰，消费者易于找到所需商品。

但在购物中心运营上略显不足。

新沙天虹购物中心每层都混合餐饮、零售和娱乐板块，导致每层重点模糊。

成熟的购物中心通常每层有明确主题，如零售层、餐饮层、娱乐层，使消费者体验连贯。

注重TOD模式更要重构人货场关系

近期，TOD商业概念在业界流行，开发商拿地多偏好交通枢纽附近。

毋庸置疑，核心地段商业先天优势明显，能聚集高人气。

但优质地块资源有限，且拿地成本上升，只有实力雄厚的头部开发商能获取核心地块。

商业作为提升生活品质的重要部分，不可能全部集中于核心区，远离交通枢纽的商业需更注重人、货、场的重构。

这对任何运营商都至关重要。

毕竟，消费者是根本，商业玩法无论如何演变，最终目的都是服务消费者。

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